주택담보대출 금액, 한도, 규제, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 농협, 국민은행

저는 최근에 집을 구매할 목적으로 주택담보대출을 알아보았습니다. 주거래 은행인 신한은행에게 대출한도를 조회하기전, 제가 최대로 받을 수 있는 대출금을 알아보았습니다.

 

제가 구매할 아파트는 조정대상이며, 저는 서민실수요자이자 생애최초주택구입 대상자로 LTV 70%까지 대출이 가능하다는 분석결과 끝으로 주거래 은행인 신한은행으로부터 대출상담을 받았는데, 돌아온 답변은 이랬습니다. 대출 한도 LTV 70%가 맞지만 제 계산 방법과 다른 방법으로 한도가 책정이되었습니다.

 

1. 실거래가 기준에서 LTV 70%

2. 방공제

 

이 두가지가 무엇인지 이제부터 설명드리며, 시중은행에서 대출을 받을때 어떻게 이뤄지는지 설명드리겠습니다.

 

1. 아파트실거래가, LTV최대, LTV 70%

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네이버 부동산이나 직방등을 통해 구매하고자하는 주택 가격이 나와있습니다. 여기서 나온 금액들은 다 시세입니다. 그러나 대출은 실거래가를 기준으로 나옵니다.

 

즉 예를 들자면 네이버 부동산에서 본 아파트 가격이 2억이라고하면, 대부분의 사람들은 이 금액에 대한 70%를 계산합니다. 그러나 실제로 은행은 KB아파트실거래가와 비교하여 낮은가격으로 책정합니다. 실거래가는 실제로 최근에 거래된 가격의 기준이며, 시세는 말 그대로 현재 부동산 시세를 기준으로 한 가격입니다.

 

네이버 부동산에서 나오는 시세와 KB아파트실거래가에서 나온 금액은 분명 차이가 존재하게되는데, 이 두가지를 비교해서 낮은 금액을 기준으로 대출을 책정해줍니다. 현 시점을 기준으로 예를들어보자면, 헬리오시티를 봅시다.

 

헬리오시티 163.91제곱미터 아파트 매매가가 31억입니다. 참고로 이 지역은 투기과열지구로써 생애최초 구입자라고하면 LTV는 50%로 책정됩니다. 그래서 단순하게 계산했을땐 은행에서 15억5,000만원을 대출받을 수 있겠구나 생각할 수 있습니다. 그러나 KB아파트시세로 보았을땐

매물이 31억에 나온건 맞지만, 최근 실 거래가가 30억입니다. 이 경우라면 시세가 31억, 실거래가가 30억입니다. 실거래가가 시세보다 낮기때문에 실제 시중은행에서 대출을 받을땐 30억에 대한 50%만 받을 수 있어

대출한도는 15억입니다.

 

제가 지금 예시를든게 송파구에 비싼 아파트를 하였는데, 만약 서민이나 생애최초 구입자라면 5천만원이라는 비용이 덜 나오기때문에, 예상보다 대출금액이 줄어 아파트를 구입하지 못하는 경우가 발생합니다. 만약 2억대를 영끌로 간신히 구매하는 사람의 입장이라면 저 몇천만원차이로 구매하지 못하는 상황이 발생합니다.

 

즉 은행권에서 대출을 받을땐 내가 보고자한 아파트의 금액에 대해서 대출을 해주는게아니라, 실거래가와 시세를 비교해 낮은 금액을 기준으로 LTV를 책정합니다. 저는 여기서 제가 사고자하는 집에 대한 금액을 실거래가 기준으로 대출을 받는다면, 정말로 딱 집만 살 수 있는 상황이 발생해버렸습니다. 그리고 그 다음 돌아온 답변을 통해 주택구입을 포기해야겠다 했습니다. 바로 방 공제입니다.

 

방 공제

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제가 위에서 헬리오시티를 기준으로 실거래가 대출 50%를 받을수 있겠다고 가정하였는데, 그럼 15억이 대출이 나오겠군 했지만, 방 공제만큼 또 대출금이 차감이 된다고하였습니다. 저는 처음들어보는 내용이여서 당황하였습니다.

 

방 공제란 "주택담보대출 방공제란 주택담보대출 이용시 세입자(소액임차인)의 최우선변제액(소액임차보증금)으로 세입자의 보증금을 집을 급하게 매매하게 되거나 경매로 넘어가는 등 임대인의 사정으로 부터 보호해 주는 제도"

 

무슨말인지 와닿지 않으실 수 있는데, 쉽게 말씀드리자면제가 받고자하는 대출한도에 대해 방 하나를 공제하겠단 이야기입니다.더 풀어서 이야기하자면 방 하나 값에 대해 대출 최대금액에서 빼서 대출을 해준단 이야기입니다.

 

그렇다면 실제로 대출받는 금액은 15억보다 더 적은 금액이, 제가 시중은행에서 대출을 받는 최대한도라는 이야기입니다. 저는 아무것도 모르는 상황에서 실거래거에대한 대출 + 방공제를해서 준다는 이야기때문에,제가 구입하고자하는 주택 매수가 불가능하여 집 구입을 포기해야겠다고 생각했습니다. 그러나 방법은 있었습니다.대출상담 직원이 제 선배님이셔서, "은행에서 받지말고 한국주택금융공사에서 보금자리론 받으면 방공제는 없다"라고 하였습니다.

 

그래서 한국 주택금융공사의 보금자리론을 알아보았지요. 보금자리론은 아래 링크에 자세하게 설명되어있습니다.

 

https://kasper1030.tistory.com/598

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한국주택금융공사는 제2금융권이나 사기가 아닌, 공공기관에서 대출 심사를 해줍니다.그리고 심사후에는 제1금융권, 5대 은행에서 돈을 빌려주는 제도입니다. 다만 고액 주택을 구매할 계획이라면 보금자리론에 대상이 되지 않습니다. 저는 구매하고자하는 주택 금액이 1.5억이여서, 이 대출을 해주는 기관에 전화해서 문의해보니 "조정지역이라 LTV 70%, 방공제는 없다." 라는 통보를 받았고, 여기서 대출을 받아서 주택을 구매해야겠다고 결정했습니다.

 

하루동안 대출금 때문에 기분이 다운되었다가 급상승하게되었네요. 만약 자신이 구매하고자하는 아파트가 소형아파트 또는 생애최초구매자 또는 실수요자라면 여기서 대출을 받아보시길 바라며, 최장 40년까지 대출이 가능합니다.