집값이 오르는 이유, 집값 전망, 서울, 인천 전망

참고로 본 글을 시작하기전 저는 이 글 내에서 정치적 요소는 중립으로 두고 글을 작성합니다. 무조건 통계 기반의 글로 작성하겠습니다. 최근 2021년 6월 서울 전체 집값 평균이 10억을 돌파하였다는 기사가 보도되었습니다. 아래 도표는 KB부동산과 통계청을 기반으로 작성된 "연간 서울 아파트 중위가격"입니다.

 

2008년 ~ 2013년 이명박

2013년 ~ 2017년 박근혜

2017년 ~ 현재 문재인

 

도표를 놓고보면 이명박 정부시절은 부동산이 비교적 안정적이며, 오히려 집값이 내려갑니다. 박근혜정부 초기만해도 안정적인 모습을 보이던 집값이 말 쯤에는 상승하기 시작합니다. 문재인정부가 들어서고 현재까지 서울 아파트는 약 200%에 못미치는 수준만큼 상승하였습니다. 코로나는 2019년 12월 말에 터졌음에도 이미 문재인 정부시절부터 집값 상승이 많아지게되었는데, 이번 글은 어떤 요소들과 정책들이 집값을 상승하게 하였는지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 아파트 수요, 아파트 공급에 의한 해석

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여러분 수요 공급 법칙 아시나요? 자본주의에서는 '화폐'라는 것으로 물건을 사고 팝니다. 내가 사고자하는 물건이 희귀하고 양이 적으면 당연히 구매할려는 사람은 많아지겠습니다. 이렇게되면 이 물건의 가격은 상승할 것이며, 반대로 물건이 너무 흔하다면 싸게팔아도 안사겠죠. 그렇기 때문에 이 관점에서 과연 아파트 공급 물량이 부족해서 집값이 오르고 있다? 라는 논제로 접근을 해보았을때 단순한 통계상으로 입주물량은

 

오히려 이명박, 박근혜 정부보다 문재인 정부가 더 많았습니다. 그렇기 때문에 정부의 입장에서는 공급물량이 적어서가 아닌, 투기세력때문에 집값이 올라간다고 주장하고있습니다. 사실 이 안에는 많이 고려해보아야할 것 들이 있습니다. 정말 저 통계치가 맞는 것인지,  정말로 1명의 투기자들이 여러 물량을 갖고있다보니, 가격이 상승하는 것인지 사실 대한민국 상위 10%안에 드는 부자들이 벌어들이는 돈이 나머지 90%인 사람들이 버는 돈 보다 많은건 사실입니다. 부의 양극화가 매우 심해지고 있지요. 정말로 단순하게 공급양으로 보았을땐, 공급이 부족해서 집값이 올른다 라고 해석할 순 없을 수도 있습니다.

 

 

 

 

2. 금리에 의한 해석

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위 표는 대한민국의 기준금리입니다. 2000년~2008년대만해도 5%의 금리였지만 2008년 리먼사태이후로 2%까지 내려갔으며, 현재 2021년은 0%대 금리입니다. 금리가 싸지면 어떤일이 발생할까요?

 

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한국 경제 위기에 대한 진실, 금리인상영향은?

금리가 싸지면 은행에 있는 돈들이 시중에 풀려 주식이나 코인 부동산으로 향하게 됩니다. 금리에 의한 영향은 확실히 있다고 봅니다. 맨 위에서 본 집값 그래프와 기준 금리 그래프가 서로 반비례하고 있다는 사실은 틀린사실이 아니기 때문이지요. 그렇다고해서 무작정 금리를 올릴수도 없는 상황입니다.

 

돈이 있는 사람 입장에서는 금리가 싸지면 대출을껴서 주식이나 아파트르 구매할 여유가 있지만, 돈이없는 소상공인 입장에서는 주식이나 아파트가 문제가아닌 현재의 삶을 위한 돈이 궁하기때문에 투자는 생각도할 수 없습니다. 수요공급관점에서 집값이 오르지 않았다 올랐다 이런 모호한 결과들이 있지만, 확실한건 금리와 부동산가격의 그래프는 서로 반비례한다는 사실을 보았으며 충분히 영향은 주고있다라고 해석할 수 있겠네요.

 

3. 부동산 정책에 의한 해석

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노무현시절 부동산 정책은 종합부동산세 도입, 실거래가 신고 의무화 DTI 도입, 재건축초과이익 환수등의 부동산 규제를 강화하는 정책을 펼쳤으며, 이명박시절 부동산 정책은 고가주택 기준 상향, 규제지역 해제, 세금규제완화, 토지거래허가구역 해제 등의 부동산 완화 정책을 발표했습니다.

 

박근혜시절 부동산 정책 또한 양도세, 취득세를 면제시켰으며 LTV DTI 규제 완화, 재건축 연한 완화, 공유형 모기지 확대등 부동산 완화 정책을 발표했습니다. 현 문재인 정부는 규제지역을 확대합니다. 현재 수도권 대부분은 최소 조정지역이며, 서울은 투기과열지구입니다. 뿐만아니라 DTI를 강화한 DSR을 도입하였으며 재건축 안전진단 강화, 민간택지 분양가 상한제를 부활시키는 등 부동산 규제를 강화시키는 정책을 펼쳤습니다.

 

노무현시절만해도, 부동산과 등록금이 많이 뛰었었습니다. 이명박과 박근혜시절에는 오히려 내려가거나 보합을 유지했지만 문재인정부는 역대 최악의 부동산 상승률을 기록하였으며 현재도 계속 상승중입니다. 현재까지 약 24개의 부동산 정책을 발표하였지만, 부동산 정책이 발표될때마다 오히려 집값은 치솟았습니다. 확실한건 부동산을 규제하는 정책을 펼쳤을땐 집값 상승, 완화 정책을 펼쳤을땐 집값 하락에 대한 결과는 증명이 됐습니다.

 

물론 현재 코로나와 부동산 투기세력을 잡기위한 부동산 강화가 목적이지만, 오히려 가만히 있던 일반 서민들도 함께 등이 터졌습니다. 확실한건 어떤 정책을 펼쳐도 한번도 상승을 막은적이 없다는건 사실이네요.

 

 

 

 

4. 재건축과 리모델링

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대한민국의 아파트가 본격적으로 지어진건 80년대이며, 수도권 대부분의 1기신도시는 80년대 말~90년대 초에 지어진 아파드들입니다. 이 아파트들은 2021년 기준으로 30년이 넘어 재건축이 도래하였습니다. "헌집줄게 새집다오" 아시나요?

 

예전에 서울 입지는 강북이 우세하였고 강남 송파는 거들떠도 안보았지만, 그 시절 강남 송파 아파트를 갖고있었으면 현재 허름한 형태의 아파트 일 것입니다. 그러나 입지가 강북에서 강남, 송파로 바뀌면서 이 허름한 아파트가 들어서있는 입지는 최고가 되었을 뿐더러 이 허름한 아파트를 재건축과 리모델링을 한다면?

 

듣도보도 못한 아파트이름이 자이 더 포레스티지, 래미안 파크뷰 이런식으로 바뀐다고하면 집값은 당연히 미친듯이 상승할 수 바께없습니다. 잠실역에 있는 잠실주공아파트 보신적있나요? 다 무너져가는데 20억 수준입니다. 잠실주공뒤에있는 레이크팰리스, 트리지움을 보시면 답이 나옵니다. 잠실주공이 재건축이나 리모델링이되어 비싼 메이커가 붙은 아파트가 된다면 20억은 순식간에 뛰어넘어버릴 것입니다.

 

서울뿐만아니라 인천 경기 대부분 지역 아파트들도 이런 재건축, 리모델링을 할 나이입니다. 그렇기 때문에 부동산 공급이 많아도 입지가 높은 수도권의 경우는 부동산이 하락하기 어려울수도 있습니다.

 

https://kasper1030.tistory.com/595

아파트 리모델링, 아파트 재건축 조건, 수평증축, 수직증축, 아파트 리모델링 순서, 아파트 재건

 

5. GTX, 교통인프라

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현재 GTX A만 빼고 B, C 김부선은 계획만 하고 있는 노선들입니다. 현재 가뜩이나 부동산 규제와 재건축, 리모델링, 투기, 코로나로 인해 솟구치고있는 집값에 GTX 소식까지 추가된다면? 난리가 나죠. 실제로 안산에 GTX B노선이 지나가냐 안지나가냐에 1억이 오르락 내리락할 정도였습니다. 김포또한 마찬가지죠. 확실한건 계획중인 일에 대해서 확정도아닌데, 더 투기스러운 풍경을 만들지 않았나 싶습니다. 부동산이 조금 안정되고 발표해도 늦진않을것 같은데 말입니다.

 

GTX에 관한 정보는 아래 링크를 참고해주세요.

 

https://kasper1030.tistory.com/602

GTX A노선, GTX A 계획, GTX A 개통일, 개통역, 성남, 용인, 창릉, 광역급행철도

https://kasper1030.tistory.com/619

GTX B노선, GTX B 계획, GTX B 개통일, 개통역, GTX B, 송도, 인천시청, 부평, 부천, 신도림, 서울역, 별내

https://kasper1030.tistory.com/624

GTX C, GTX C노선, GTX C 계획, GTX C 개통일, 개통역, 수도권 광역급행철도 C노선,인덕원, 동두천, 왕십

https://kasper1030.tistory.com/618

GTX D노선, GTX D 계획, GTX D 개통일, 개통역, 김부선, GTX, 김포, 부천

 

6. LH주도의 투기와 그걸 방치시키는 정부

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지금은 좀 잠잠해졌지만 3기신도시와 관련해 LH가 큰 사건을 터트려버립니다. 바로 사전 정보를 본인들이 입수하여 미리 3기신도시가 들어설 토지를 매수를 한 것이고, 그 이후에 해당 지역을 3기신도시로 발표하여 이에대한 시세 차익을 수익으로 벌었습니다. 뿐만아니라 이런 LH를 정부가 해체시키지도 않습니다.

 

https://kasper1030.tistory.com/531

LH 해체 LH의 시작과 비리들에 대해서 알아보자

 

LH는 이명박시절에 만들어진 공공기관으로 토지공사와 주택공사를 합쳐 행정기능을 편리하게 만들고자 하였지만, 이 공기업의 몸집이 커져 막강한 파워를 지니게 되었고, 썩은 고인물 천지 기업이 되버렸습니다.

 

향후 부동산전망은?

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저는 서민의 눈으로 봤을때 앞으로 더 수도권에서 살기 힘들어 질 것으로 봅니다. 이미 90년대생들에게는 서울 버스는 떠났다고 생각하며, 00년대 생이 30대가되었을땐 경기, 인천지역도 아파트를 구매하기 어려울 것이라 생각합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

1. 3기신도시 공급을 통해 집값을 완화시키겠다고 하였지만, 현재 실행된 청약은 사전청약이므로 청약에 당첨되어도 이 신도시가 들어서기위해서는 저는 최소7~10년뒤에 벌어질 일이라고 생각합니다.

 

2. 이미 1기 2기 신도시의 노후화로인해 재건축과 리모델링을 하고있기 때문에 새 건물이 된다면 가격이 오히려 상승했으면 했지 떨어지진 않다고 봅니다.

 

3. GTX A, B, C노선이 지나가는 구간은 절대로 떨어지지않다고 생각합니다. 모든사람들이 서울을 살 수 없습니다. 또한 대한민국 인구의 50% 이상이 서울 인천 경기에 거주하고있습니다. 지방의 집값은 무너져 내려도 수도권은 쏠림현상때문에 내려가진 않을 것입니다. 3기 신도시가 제 기능을 하여도 이미 2번 3번의 이유로 내려갈 이유는 없다고봅니다.