한국주택금융공사 주택담보대출 보금자리론 u-보금자리론 아낌e 보금자리론, t-보금자리론

 

필자는 우연히 가고싶은 지역에 매물이 싸게나와 주택담보대출에 대해서 알아보았다. 아직 부동산을 계약한것은 아니지만 내가 지불해야할 목돈은 장전된 상태이며, 확실한건 주택담보대출의 여부가 매우 중요했다. 그렇게 주거래 은행인 신한 은행으로부터 알아본 봐.... 복잡하였다. 확실한건 LTV 70% 대출이 가능한 지역과, 대출이 가능한 사람이였지만, 내가 간과하던 사실이 하나 있었다. 바로 방 공제다. 방 공제는 아래 링크를 참고하시길....

 

https://kasper1030.tistory.com/597

주택담보대출 금액, 주택담보대출 한도, 주택담보대출 규제, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 농

 

방공제는 이렇다. 방 공제를 풀어서 설명하자면 "주택담보대출 방공제란 주택담보대출 이용시 세입자(소액임차인)의 최우선변제액(소액임차보증금)으로 세입자의 보증금을 집을 급하게 매매하게 되거나 경매로 넘어가는 등 임대인의 사정으로 부터 보호해 주는 제도다." 라고하는데 무슨소리인지 모르겠지?

 

요약하자면 이렇다. 쉽게말해 내가 2억짜리 집을 구매한다고 가정하자. 그 집은 방이 2개다. 은행은 A씨에게 주택담보대출의 요건을 충족하는 대상자여도, 중요한건 이 A씨가 100% 상환 가능한 능력을 갖고있다는 보장이 없다. 그렇기 때문에 방하나에 대해서 시세를 계산해 은행에서 대출하고자하는 주택담보 대출에서 방 개수 하나만큼을 까서 대출을 해주는 것이다.

 

쉽게말해 시중은행에서 LTV 70%는 위 2억짜리 집에 대해서 1.4억이다. 대부분의 사람들이 1.4억을 전부 다 대출받는 것으로 알고있지만, 실제로는 방 하나 가격을 뺀 만큼(지역에 따라 차이가 있지만 통상 4~5천만원 수준이다. 대출을 해주는게 최대다.

 

즉 1.4억을 대출해주는게아닌 방 값하나를 빼서 계산한 1억이 LTV 70%때 받을 수 있는 최대한도다. 나는 이걸 신한은행 대출 담당자한테 들으면서 속으로 생각했다. 뭐이리 ㅈ같은제도가 다있지;;;

 

쨋든 이 방공제는 시중 5대 은행 대부분이 이런 방식으로 방 하나를 보증삼아 그 가격을 빼서 대출을 진행해준다. 처음에 이 방공제를 들었을땐, 아... 내집마련 끝장나는구나 싶었지만 은행 창구직원 중 대학교 선배가 있었고, 그 선배를 통해 한국주택금융공사에서 대출을 받으면 방공제 없이 LTV 70%를 그대로 받을 수 있다고 하여, 바로 전화를 해 대출 한도를 조회하였다.

 

한국 주택 금융공사는 주택담보대출 상품으로 U-보금자리론, 아낌e보금자리론, t-보금자리론 3개의 상품을 지원한다. 각 상품의 개요는 위와 같으며 대부분은 u-보금자리론을 신청하면된다. 주택을 구입하는 용도로 대출을 해주는 상품인데, 공사이므로 공공기관에서 대출 심사를 내려주고, 은행에게 명령하여 5대 은행으로부터 대출을 받게해주는 상품이다.

 

구입하고자하는 주택 등기 접수 3개월 이내로 신청하면되며, 조건은 무주택자여야한다. 무주택자 요건은 다음과 같다.

 

1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우
(1) 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택
(2) 85㎡이하의 단독주택
(3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
6. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
7. 무허가건물을 소유하고 있는 경우
8. 문화재로 지정된 주택

 

소득은 연 7천만원 이하이며, 미혼일 경우 본인만 해당되며 부부일경우는 합산예산이다.

 

 

 

 

 

 

 

중요한건 신용정보가 남아있으면 대출이 불가능하다. 예를들자면 연체, 대지급, 부도, 파산, 신용회복지원 등이다. 주택은 85m^2 미만이여야하며, 중요한건 만기까지 고정금리다.

 

금리도 우대 받을 수 있다. 1억을 15년 납기로 가정하면 월 676,245원씩 은행해 지급해야하며, 이자는 2천1백7칠십2만4천0백8십8원이다. 즉 15년 * 12개월을 위 숫자만큼 나눈다고 가정하면 한달에 이자로 약 12만원을 지불하는 수준이다. 월세살이보단 확실히 낫다... 반대로 대출받는 지역이 투기지역일 경우 0.1% 수준의 가산금리가 붙으니 주의할 것

 

대상 주택은 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능 ※ 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 제외 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가 구입용도인 경우 시세, 감정평가액, 매매가액(낙찰가, 분양계약서 상 실매매액 등 고객이 실제로 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억원 초과하는 주택 제외

 

한도는 최대 3억, LTV는 최대 70%까지 가능하다. 참고로 조기상환 수수료는 다음과 같다. 2015.3.2 이후 대출받은 경우 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.2% 이내에서 조기상환 수수료 발생. 잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식 2012.9.24. ~ 2015.2.27. 기간 중 대출받은 경우 : 3년 이내에 상환하면 최대 1.5% 이내에서 조기상환 수수료 발생. 잔여일수에 따라 일할계산되어 감소하는 슬라이딩 방식 2012.9.23일 이전 대출받은 경우 : 대출 받은 날로부터 1년까지 2%, 1∼3년까지 1.5%, 3∼5년까지 1% 적용, 5년 이후 면제

 

확실한건 시중 은행보다 금리도 저렴하며, 공공기관에서 관리해주기 때문에 안전하다. 필자는 이 대출을 통해서 주택담보대출을 받을 계획이며, 올해 12월에 내집 마련을 할 계획이다.