DSR 계산기, 규제, 주택담보대출, DSR 40%, 신 DSR 강화에 대해 알아보자.

이번 글을 통해 초보자도 LTV가 무엇인지, 주택담보대출이 무엇인지, DSR이 무엇인지 손쉽게 설명해드리겠습니다.

 

주택담보대출과 LTV

---

우리나라 사회 초년생 평균 월 급여는 200전후입니다. 중위소득 또한 월 230만원 수준인데요, 이 사람들이 월 100씩 저축을한다면 1억을 모우는데 8.3년이 걸립니다. 여성은 빠르면 26살, 남성은 29살 쯤 첫 취직을 하는데, 결혼 시 전세 및 결혼비용을 모우는데 최소로 잡아도 8.3년이라는 소리입니다.

 

2015년 이전까지만해도 서울에 2억 미만의 소형평수가 있어, 구매할 수 있었지만 현재는 서울 집갑 평균이 10억을 돌파한 마당이라 더욱이 주택 구매가 어려워지고있습니다. 서울 비주류지역의 소형평수 아파트가 약 4억 수준이니, 아무리 모아서 결혼한다 한들 대출을 피할 수 없습니다. 주택을 구매할때 일부 금액을 대출해주는것을 '주택담보대출'이라고합니다. 말 그대로 내가 구매할 주택을 담보로 대출금을 내어 주는것입니다.

 

이 주택담보대출은 LTV라는게 있습니다. 이론으로 설명하면 어려우니 바로 예시를 들어드리자면, 주택담보대출은 내가 살 주택의 대출금 100%를 모두 내어주지 않습니다. 약50~60%가 보통이며, 조건에따라 최대 70%까지 가능합니다. 즉 내가 3억짜리 집을 살려고하면 LTV가 60%이란 말은 즉슨 1.8억이 주택담보대출로 나올 수 있는 금액이며, 나머지 40%인 1.2억은 내가 순수 자산으로 들고있어야한단 소리입니다. 현재우리나라의 LTV는 다음과 같습니다.

 

LTV란 내가 앞으로 살 주택에 대한 담보 대출 비율을 나눈 %라고 생각하시면 편하겠습니다. 그런데 2015년부터 문재인정부 출범이후 집값이 이례없이 폭등하기 시작합니다. 서울에 10억도 못넘었던 헬리오시티가 20억을 넘었으며, 4~5억 중형아파트들도 연이어 10억을 넘어섰고,

 

1~3억짜리 소형아파트 또한 6~8억을 훌쩍넘어버렸지요. 그래서 사람들은 너도나도 대출을 받아 집을사게됩니다. 이 또한 부동산 폭등에 기여한 한가지 이유입니다. 아파트 공급이 적어졌고, 시세가 상승하니 불붙은 사람들은 은행에서 대출을 받아 부동산을 구매하는 즉 은행의 자본이 부동산으로 공급되어버립니다. 그러다 보니 어느순간 시중은행도 이 대출금을 감당할 수 없을 수준으로 대출건수가 많아져서 DSR 규제를 걸어버립니다.

 

 

DSR 규제

---

LTV를 적용할때 기존에는 DTI라는 제한을 걸었는데, 이 DTI는 취약점이 많아 새로운 방법을 만든게 DSR입니다. DTI를 설명하고 DSR을 설명하면 어려우니, 취지를 설명드리자면, 주택담보대출을 받을때, 현재 갖고있는 빚에 대한 비율에 따라 대출을 내어주겠단 소리입니다.

 

DSR을 구하는 공식은 연소득 / 연간 대출(원리금+이자)로 총갚아야할 금액 입니다. 즉 내가 연봉 5천만원인데 10억짜리 집을 보고있으며, LTV가 60%였다면 6억의 대출이 가능한데, 6억의 대출을 20년동안 갚는다고 전제하면 이자포함 연간 약 4천만원 정도를 갚아야합니다. 그렇다면 4000/5000 = 80% 입니다.

 

현재 은행권은  DSR 40%, 제2금융권은 DSR 60%가 한도입니다. 즉 기존 DSR 규제가 없었을땐, 대출에 대한 규제가 크게 없었지만, DSR 규제가 생기고나서부터는 대출을 받을때 나의 연봉과 빚 상환능력까지 모두다 보기때문에, 연봉이 적다면 받을 수 있는 대출도 한계가 있습니다. 즉, 이제 서민들은 중산층으로 갈 수 있는 주거사다리를 탈 수 없는 형태가 되어버렸죠.

 

DSR 규제 적용 대상

---

물론 DSR이 모두 적용되는건 아닙니다. DSR을 산정하는 대상 지역은 다음과 같습니다.

 

1. 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 에서

2. 시가 6억원이 넘는 주택을 담보로 대출을 받는다.

3. 신용대출의 경우 대출총액이 1억을 초과하는 경우 적용한다.

4. 마이너스통장(한도대출)의 경우 대출 한도를 대출 총액으로 본다.

단, 기존 대출에는 적용되지 않으며 기존 대출액을 늘리거나 대출을 갈아탈때 적용한다.

 

라는 전제 조건입니다. 즉 규제지역 외 또는 규제지역에서 6억 이하의 주택을 구매한다면 DSR 규제가 적용되지 않는단 이야기죠. 참고로 전세(보증금)대출은 소득 외 갚을 수 있는 상환재원금으로 DSR 규제에서 제외합니다.

 

다만 위 DSR 산정 조건에 걸리는 지역에서 대출을 받는다면 똑같은 규칙을 통해 기존 전세대출 등의 원리금을 DSR에 반영합니다. DSR 적용 시 연소득 차별 대출만기에 따른 주택담보대출 한도로, 대출금리 2.5% DSR 40%적용시 아래와 같이 대출을 받을 수 있습니다.

 

연소득	만기 20년	만기 30년
2천만원	1억 2,600만	1억 6,900만
5천만원	3억 1,500만	4억 2,200만
8천만원	5억 300만	6억 7,500만
1억	6억 2,900만	8억 4,400만

 

DSR 계산기

---

http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/dsr