부동산 투기 방지법, 갭 투자 피해

2021년 사상 최대로 부동산 가격이 오르게되었는데, 정부의 정책 실패도 있지만 사실 근본적인 문제는 투기세력도 한 몫합니다. 전형적으로 가장 많이하는 수법이 바로 갭(GAP=차이)투자입니다. 이 갭투자가 무엇인지 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

 

갭투자란?, 갭투자

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갭투자는 영어로 Gap = 차이와 투자를 붙여 나온 용어입니다. 바로 예시를 들어볼까요? 부동산 매물은 크게 매매/전세/월세 3가지로 나눠집니다.

 

매매는 말 그대로 집 전체를 사고 파는 행위로 소유권을 넘겨주게됩니다.

전세는 전세 자금을 보증금으로 걸고 일정 기간 임대하는 행위입니다.

월세는 최소한의 보증금과 사용한 임대료를 월마다 지불하는 개념입니다.

 

 

매매가가 6억인 아파트가 있다고 가정해봅시다. 이 집 주인은 A씨라고 가정해보죠. 집주인 A씨는 이 집을 4억에 전세로 내놓습니다. B씨는 이 집을 2년간 전세 4억을 주고 계약을 합니다. 그렇다면 A씨는 이 집으로부터 확보한 전세자금 4억으로 다른 매물을 사들입니다. 타 지역의 소형 아파트를 4억을 주고 구매를 했습니다. 마찬가지로 이 집도 전세로 2억에 전세로 내놓습니다. C씨는 이 집을 2년간 전세 2억을 주고 계약을 합니다.

 

똑깥은 방법으로 이번엔 2억짜리 아파트를 구매했고 전세를 1억에 D씨에게 줍니다. 결론적으로 A씨는 현재 자기소유의 6억짜리 건물 1개, 4억짜리 건물 1개, 2억짜리 건물 1개 총 3개를 보유합니다. 이렇게 놓고보면 큰 이득은 없어보일수도 있죠?

 

자 근데 이렇게 매수하는 사람이 매우 많아진다면? 부동산에 매매 매물은 한 사람이 여러채를 갖게됩니다.그렇게된다면 부동산 시장의 대다수 매물은 전세 또는 월세만 나올 것이며 매매물량은 적어지기 때문에 공급은 적어집니다. 그렇게되어 자연스럽게 가격이 올라갈 수 바께 없는 상황이 됩니다.

 

부동산 가격이 상승하면 가장 웃는사람은? 바로 갭 투자자들입니다. 그들은 자기 명의의 소유 집들의 가치가 올라가기 때문에 결과적으로 받은 전세자금을 통해 계속 재산을 불려나갈 수 있지요. 다시 정리하자면 갭투자는 부동산 시세가 상승한다는 전제로 소유권자가 그만큼의 차액으로 이득을 보는 구조입니다. 반대로 부동산이 내려간다면, 갭투자자 입장에선 오히려 손해입니다.

 

 

 

 

갭 투자는 빌라에 많다.

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저는 서울 살이를 하면서 돈을 더 투자해서 아파트 월세살이를 했으면 헀지, 빌라 월세살이는 죽어도안하게되더라고요. 그 이유가 바로 갭 투자에 빌라가 많기 때문입니다. 모두가 다 그런건 아니지만 조심은 해야겠죠. 갭투자자는 빌라 매물을 좋아합니다. 그 이유에 대해서 알아볼까요?

 

아파트는 '단지'기 때문에 시세 척도를 바로 확인 할 수 있습니다. 그러나 빌라는 소규모형태기 때문에 시세를 추측하기 어려우며, 특히 신축 빌라는 거래한 이력이 없어 시세를 파악하기 더 어렵죠. 보통 아파트 가격 대비 전세나 월세 보증금은 30~50%수준이 적당합니다. 즉 5억짜리 아파트라고하면 전세의 적정가는 1.5~2.5억 수준이 좋습니다. 그러나 보증금이 80%~100% 수준이라면? 5억짜리 아파트를 굳이 4~5억주고 전세를 살까요?

 

네 빌라는 가능합니다. 왜냐면 세입자가 시세를 확인하기 어렵기 때문이죠. 특히 신축빌라에서말입니다. 보증금이 매매가대비 80%이상인 건물을 흔히 깡통 전세라고 부릅니다. 이런 깡통 전세들이 빌라에 매우 많이 분포하고있으며, 심지어는 순진한 세입자가 매매가 이상의 전세금을 지불하여 전세를 사는 경우도 빈번하게있습니다. 바로 시세를 확인하기 어렵다는 이유 하나 때문이지요.

 

그렇기 때문에 신축 빌라 전세는 매우 조심하게 거래해야합니다. 두번째는 부동산 세금입니다. 같은 가격의 아파트와 빌라의 경우를 놓고봐도 빌라가 세금이더 쌉니다. 그렇기 때문에 갭투자자들은 빌라 매물을 잘 갖고 갭투자를 합니다.

 

갭 투자 방지하는 방법

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일단 절대로 깡통 전세는 피해야합니다. 특히 신축빌라는 시세파악하기 어려운데 만약 거래내역이 없어 시세파악하기 힘들면 주변 매물들에 평균시세를 잘 파악해야하지만 이마저도 정확한 방법이 아니므로 감정평가사를 통해 확인을 해야합니다만 전세를 사는사람이 현실적으로 돈을 들여서 매물의 전세가를 확인하는 경우는 없습니다.

 

두번째는 근저당입니다. 근저당이란 매물에 대해 잡혀있는 빚이라고 생각하면되는데, 신축빌라는 근저당이 많은경우가 있습니다. 이경우는 무조건 피하셔야합니다. 근저당이 무조건 잡혀있다고 거래하지말란소리는 아닙니다. 매매가의 30% 이하인 건물이라면 안전합니다.

 

세번째는 보증금보험을 꼭 들어야합니다. 그러나 보증금보험을 모두 다 들 순 없습니다. 아파트의 경우는 어느정도 거래 내역이 있고 보증금 보험 한도 내에 보증금이라면 보험가입이 원활하지만, 빌라의 경우는 매우 까다롭습니다. 근저당권자, 선순위 임차권부터 따지는 경우가 많기 때문에 사실상 가입하기 별따기라 생각하세요. 꼭 빌라를 가야겠다고하면 보증금 1,000수준으로 월세를 사시길 바랍니다. 특히 신축빌라는 함부로 전세살면 큰일납니다.

 

갭투자 사례, 갭투자 세모녀

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지난 5월 서울 강서-관악-은평 일대에 세입자 대부분이 전세 보증금을 받지 못하는 사건이 발생핬는데, 중요한건 이 건물 대부분이 '세 모녀'로 구성된 가족한테 사기를 당한 것입니다. 이 세 모녀는 400채를 임대로 놓았고, 위에서 말한 수법을 통해 갭투자를 한 것입니다. 이들이 타겟으로 한 매물은 매매가와 전세가 차이가 크지 않은 매물을 중심으로 하였습니다.

 

전세보증보험을 가입한 사람들은 다행이 보증금을 받았지만, 지급건수는 136건, 피해액은 300억원입니다. 이거 다 국민의 세금입니다. 왜 집이 필요한 실 거주자들만 피해봐야하는 세상인가요?

 

 

갭투자 방지법

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대한민국 정부는 갭투자 방지법을 2020년 9월에 발의합니다. 바로 전제조건이 실거주 요건이지요. 물론 처음엔 우여곡절도 많았습니다. 매물에서 다른 매물로 갈아탈려고 일시적으로 2주택자가 되는경우도있는데 이 경우까지도 세금을 때려버렸지만 현재는 일정 기한을 주어 완화시키기도 하였습니다.

 

갭투자가 사실 불법은 아닙니다. 갭투자를 해도, 세입자의 보증금을 제때 준다고하면 법을 위반한건 아니기 때문입니다. 그러나 확실한건 진짜 집이 필요한 사람들에게 갭투자들은 시세를 올리는 사람이라 시선은 곱지않은건 사실입니다.

 

타 국가 사례

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갭투자를 만든 근본적인 원인은 바로 전세입니다. 전세제도가 고착화 된것은 전세계에서 유일하게 대한민국 만 있습니다. 대부분의 국가는 월세 또는 매매 두가지 방식 뿐입니다. 미국의 경우는 40년 장기대출을 해준 후 갚는 방식으로 소유권을 줍니다. 이렇게 하는 사례가 많기 때문에 땅이 넓은 미국 입장에서는 대부분다 1가구 당 1채의 집을 갖을 수 있습니다.

 

물론 전세가 무조건 나쁜건 아닙니다. 월세는 매달 임대료가 나가기 때문에, 저축하는 세입자 관점으로 본다면 전세가 더 저축하기 용이합니다. 사실 자본주의 세상이라 한사람이 집을 몇채 갖고있는것은 규제할 수 없지만 보증금을 못돌려주는 집주인이라면 강력한 법으로 다스리는게 맞다고 봅니다.